Q&A: ZES UNICA SUD
Innova Finance 20/04/2026 
Pianificare gli investimenti con la programmazione triennale
La ZES Unica Sud rappresenta oggi uno dei principali strumenti di finanza agevolata per le imprese che investono nel Mezzogiorno, ma il suo utilizzo richiede un alto livello di pianificazione e integrazione nelle strategie aziendali.
Durante il webinar “ZES Unica Sud 2026–2028: dall’incentivo alla strategia. Pianificare gli investimenti con la programmazione triennale”, i consulenti di Innova Finance hanno approfondito la normativa, analizzandone novità, aspetti operativi e possibili scenari futuri.
In un contesto ricco di opportunità ma anche caratterizzato da crescente complessità, non è più sufficiente accedere agli incentivi in modo occasionale: strumenti come la ZES richiedono coordinamento, rispetto delle tempistiche e una pianificazione accurata per generare un impatto concreto sui bilanci aziendali.
Come evidenziato da Doriano Pingitore, uno dei relatori dell’evento, le risorse attualmente disponibili, che superano i 4 miliardi nel triennio, rendono questo un momento particolarmente favorevole per programmare nuovi investimenti in modo consapevole e strategico.
Nel corso dell’incontro, i consulenti di Innova Finance — Doriano Pingitore, Michele Sivilli e Alice Sartori — hanno analizzato nel dettaglio le principali caratteristiche della misura e risposto ai dubbi più frequenti delle imprese.
Di seguito riportiamo una selezione delle domande emerse durante il webinar, con le relative risposte.
Esiste una graduatoria che dà priorità nell’accesso al contributo?
Non è prevista alcuna graduatoria né un ordine cronologico di accesso al contributo: presentare la domanda prima non comporta alcun vantaggio nell’ottenimento delle risorse.
Per questa prima annualità, tutte le domande vengono accolte fino al 30 maggio 2026. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate procede al calcolo complessivo delle risorse prenotate, mantenendo questo dato nei propri database fino alla fine dell’anno.
L’Agenzia attende poi la rendicontazione degli investimenti completati entro il 31 dicembre, ossia quanto comunicato tramite la comunicazione integrativa dal 3 al 17 gennaio 2027. Solo a quel punto, una volta consuntivati gli investimenti effettivamente realizzati, viene determinato l’ammontare complessivo dei crediti prenotati e rapportato alle risorse stanziate per l’annualità 2026.
Da questo calcolo deriva la percentuale di credito effettivamente fruibile: se le risorse sono sufficienti, il contributo può coprire il 100% dell’importo teorico spettante; in caso contrario, viene applicata una riduzione proporzionale (ad esempio al 70% o 65%, come avvenuto nel 2025).
È possibile rinunciare agli investimenti dopo aver effettuato la prenotazione, se non si riesce a portarli a termine?
Sì, è possibile. È comunque consigliabile procedere con la prenotazione degli investimenti anche in presenza di un certo grado di incertezza sulla loro effettiva realizzazione.
Nel caso in cui gli investimenti non vengano completati entro l’anno, sarà sufficiente non presentare la comunicazione integrativa. Qualora si renda necessario posticiparne l’effettuazione, sarà possibile fare una nuova domanda di prenotazione nell’annualità successiva (ad esempio nel 2027).
In ogni caso, è preferibile procedere con la prenotazione per non rischiare di essere esclusi dall’agevolazione: una volta scaduti i termini di prenotazione per una determinata annualità, infatti, non è più possibile intervenire retroattivamente.
È possibile permutare beni o effettuare sostituzioni?
Si tratta di un tema ricorrente, soprattutto considerando che questi investimenti possono beneficiare di incentivi molto elevati, che in alcuni casi si avvicinano al 100% cumulando diverse agevolazioni.
La normativa attuale si pone in continuità con quanto previsto dal credito d’imposta Mezzogiorno, introdotto a partire dal 2014: nel tempo è cambiata la denominazione dell’incentivo, ma non i principi di fondo.
In particolare, è espressamente vietato permutare beni o effettuare sostituzioni con beni analoghi per tutto il periodo di vigenza dell’agevolazione. La misura richiede alle imprese di mantenere in azienda anche beni ormai obsoleti o non più utilizzati, senza procedere alla loro sostituzione o dismissione durante il periodo agevolato.
I controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate su questi aspetti, ad oggi, sono stati relativamente limitati. Tuttavia, uno dei primi elementi oggetto di verifica è il registro dei cespiti aziendali.
In sintesi, è importante evitare qualsiasi operazione di sostituzione o permuta dei beni agevolati, anche se differita di breve periodo.
Esistono obblighi legati alla sede di investimento o di utilizzo dei beni? È possibile spostare i macchinari tra regioni della ZES?
Sì, esistono vincoli legati alla localizzazione dell’investimento e all’utilizzo dei beni agevolati.
Se in fase di domanda è stata indicata una specifica sede operativa come luogo di investimento (ad esempio una cava), i macchinari devono essere utilizzati stabilmente in quella sede.
Diverso è il caso di attività per loro natura “itineranti”, come ad esempio le imprese che operano nella pavimentazione stradale: in questi casi, pur avendo una sede operativa (es. a Catania), è possibile utilizzare i macchinari anche in altre regioni rientranti nella ZES Unica Sud, in quanto l’attività si svolge su più territori.
In linea generale, però, non è consentito utilizzare i beni agevolati al di fuori delle regioni comprese nella ZES Unica Sud.
È importante prestare particolare attenzione a questo aspetto: i controlli su tali utilizzi potrebbero non essere immediati, ma possono avvenire anche a distanza di anni. L’utilizzo dei beni al di fuori delle aree ammesse potrebbe comportare la perdita dell’agevolazione.
La certificazione legale delle spese è richiesta già in fase di prenotazione?
La certificazione legale delle spese non è richiesta in fase di prenotazione, ma esclusivamente al momento della consuntivazione degli investimenti effettivamente realizzati.
In questa fase, vengono verificate le fatture elettroniche relative agli investimenti; in alcuni casi, il revisore può controllare anche i pagamenti effettuati, anche se questi non sono obbligatori ai fini dell’accesso all’agevolazione.
La certificazione deve essere rilasciata da un professionista abilitato, cioè un revisore legale dei conti o una società di revisione. Si tratta di un aspetto rilevante, poiché il requisito viene verificato anche dall’Agenzia delle Entrate in sede di controllo.
L’adempimento è obbligatorio e deve essere effettuato successivamente alla predisposizione della documentazione di rendicontazione.
Si tratta inoltre di una prassi già consolidata e prevista anche in altre normative agevolative (come, ad esempio, ZLS e iperammortamento), e destinata a diventare sempre più diffusa.
I lavori di ristrutturazione degli immobili sono ammessi? In quali casi?
Gli interventi sugli immobili sono agevolabili solo se finalizzati a un ampliamento della struttura esistente, e non se si tratta di semplici ristrutturazioni senza incremento della capacità produttiva o volumetrica.
Sono quindi ammessi, ad esempio: la realizzazione di nuovi spazi (uffici, magazzini, stabilimenti) oppure l’ampliamento di strutture già esistenti.
Non sono invece agevolabili gli interventi di ristrutturazione che riguardano immobili già esistenti e che non comportano un aumento della capacità o della volumetria.
In caso di investimenti immobiliari, cosa bisogna verificare rispetto alle particelle catastali e ai territori agevolabili?
È fondamentale prestare attenzione alla localizzazione dell’investimento e, in particolare, alle particelle catastali su cui insiste la sede operativa.
Nel caso delle regioni “in transizione” (come Marche, Umbria e Abruzzo), l’agevolazione è riconosciuta solo per specifici comuni individuati dalla normativa, cioè quelli compresi nella “Carta degli aiuti a finalità regionale 2022-2027”. Diversamente, per le altre zone della ZES, il territorio agevolato è quello di tutte le regioni Campania, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia, Sardegna, Molise.
Per questo motivo, è essenziale verificare con precisione che la sede operativa ricada in una particella catastale situata in un’area effettivamente agevolabile: solo in presenza di questa corrispondenza è possibile accedere correttamente al beneficio.
Gli investimenti in immobili (es. capannoni) sono agevolabili? Ci sono vincoli particolari?
Sì, gli investimenti in immobili, come i capannoni, possono essere agevolati anche se riferiti a una sede operativa o secondaria situata in una delle regioni ZES. Non è necessario che si tratti della sede legale o principale: l’investimento può essere collegato anche a un codice ATECO secondario.
Tuttavia, è importante distinguere tra immobili in locazione e immobili acquistati. Nel contesto della ZES Unica Sud, l’agevolazione riguarda principalmente l’acquisto dell’immobile: ad esempio, è ammissibile il caso in cui un capannone inizialmente in affitto venga successivamente acquistato.
Occorre però prestare particolare attenzione ai rapporti tra venditore e acquirente: l’operazione non è agevolabile se tra le parti esistono legami societari o interessenze personali rilevanti.
Un ulteriore vincolo riguarda la composizione dell’investimento: il valore dei terreni e degli immobili acquistati deve essere sempre inferiore rispetto al valore complessivo degli investimenti in beni strumentali (hardware, software, attrezzature, macchinari e impianti).
Terreni e immobili possono rientrare nella richiesta ZES?
Sì, anche terreni e immobili possono rientrare nell’agevolazione, a condizione che venga rispettato l’investimento minimo complessivo di 200.000 euro.
Tuttavia, non è possibile presentare una domanda composta esclusivamente da investimenti immobiliari o terreni: la componente relativa ai beni strumentali (macchinari, attrezzature, impianti, hardware e software) deve essere prevalente all’interno del progetto.
Ad esempio, un investimento composto da:
- 100.000 euro per l’acquisto di un immobile;
- 101.000 euro per beni strumentali;
è ammissibile, in quanto:
- supera la soglia minima di 200.000 euro complessivi;
- rispetta il requisito della prevalenza dei beni strumentali.
È ammesso l’acquisto di un impianto fotovoltaico?
No, l’acquisto di impianti fotovoltaici non rientra tra gli investimenti agevolabili nell’ambito della ZES.
Si tratta di un’esclusione consolidata: già a partire dal 2014, tutte le normative analoghe hanno escluso gli investimenti finalizzati alla produzione di energia.
Il principio generale è che i beni devono essere strumentali e direttamente funzionali all’attività dell’impresa. Un impianto fotovoltaico, essendo destinato alla produzione di energia, non è considerato un bene strumentale all’attività produttiva (a meno che l’impresa non operi proprio nel settore della produzione energetica).
Per questo motivo, tali investimenti non sono ammissibili nell’ambito della ZES. Esistono altre agevolazioni specifiche dedicate a questa tipologia di interventi.
È possibile utilizzare l’agevolazione per avviare una nuova sede nel territorio ZES?
Sì, è possibile attivare una nuova sede operativa nel territorio ZES, anche ex novo e nel corso dell’anno.
È importante però che la sede rimanga attiva per almeno 5 anni all’interno delle aree agevolate.
Per quanto riguarda gli investimenti (immobili, attrezzature e macchinari), questi possono essere attivati e interconnessi anche nei due anni successivi, a condizione che la consegna avvenga entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento.
L’intensità del contributo è pari al 15% dell’investimento?
L’intensità del contributo varia in base alla localizzazione geografica e alla dimensione dell’impresa.
In generale, per regioni come Marche, Umbria e Abruzzo, le percentuali di agevolazione sono inferiori rispetto a quelle previste per le regioni del Sud.
Questa differenza dipende dalla normativa europea sugli aiuti di Stato, che consente intensità di aiuto più elevate nelle aree economicamente più svantaggiate.
Cosa si intende con “investimenti ultimati” entro il 31 dicembre 2026? Devono essere pagati?
Per essere considerati agevolabili nel 2026, gli investimenti devono risultare effettuati (accompagnati da fattura e da verbale di consegna/collaudo, ad esempio nel leasing), entro il 31 dicembre 2026.
Non è invece determinante l’aspetto finanziario, ossia il pagamento. Gli elementi rilevanti sono le fatture e la documentazione che attesta la consegna o il collaudo.
Le date di consegna o collaudo devono essere comprese tra il 1° gennaio 2026 e il 31 dicembre 2026.
Una società può presentare più domande nel 2026 per progetti diversi?
Sì, è possibile presentare più domande per progetti di investimento differenti.
Già in fase di prenotazione è necessario fornire una descrizione, seppur sintetica, del progetto e quantificare gli investimenti previsti. È importante che gli investimenti siano descritti in modo coerente e che quanto dichiarato in fase preventiva rispecchi quanto verrà effettivamente realizzato.
È consigliata un’analisi preliminare con un consulente specializzato per evitare errori in fase di rendicontazione.
Entro quando si può utilizzare il credito d’imposta?
Il credito d’imposta può essere utilizzato in un’unica soluzione oppure in più annualità, in base alla capienza fiscale dell’impresa.
Fa eccezione il credito integrativo riferito al 2025 (che va specificatamente richiesto tra il 15 aprile e il 15 maggio 2026), che deve essere utilizzato obbligatoriamente entro il 2026.
In generale, il credito diventa utilizzabile dal giorno successivo alla sua disponibilità nel cassetto fiscale e può essere compensato tramite modello F24 con diverse tipologie di imposte.
È obbligatorio inserire una dicitura specifica in fattura?
No, non è prevista alcuna dicitura obbligatoria in fattura ai fini del credito d’imposta ZES.
Alcune indicazioni sono state suggerite da professionisti negli anni, ma restano facoltative. Le diciture obbligatorie riguardano invece altre agevolazioni (es. Nuova Sabatini, Bando ISI INAIL).
Per le imprese agricole, gli investimenti rientrano nel Regime De Minimis?
No, gli investimenti rientrano nel Regime di Esenzione e non sono soggetti ai limiti previsti dal De Minimis.
Esistono limiti al cumulo delle agevolazioni?
Sì, il principio generale è che l’investimento non può essere “sovrafinanziato”: le agevolazioni complessive non possono superare il 100% del costo sostenuto.
Inoltre, quando si cumulano due incentivi che sono aiuti di Stato concessi entrambi in regime di esenzione (Reg. UE 651/2014), è necessario rispettare l’intensità massima prevista dal Regolamento (ad esempio 60%).
Esempio:
- ZES: 52%
- Nuova Sabatini: 8%
Totale: 60% – cumulabilità ammessa entro il limite massimo Reg. UE 651/2014.
È possibile cumulare il credito ZES anche con agevolazioni fiscali che non costituiscono aiuti di Stato. Ad esempio, è ammesso il cumulo con l’iperammortamento, ma la deduzione fiscale andrà applicata alla quota di investimento rimasta a carico dell’impresa dopo aver fruito del credito ZES (principio di “nettizzazione”).
Per questo motivo, è fortemente consigliata una pianificazione preventiva con un consulente, al fine di evitare errori nel calcolo, nel cumulo e nella gestione temporale delle agevolazioni.
Perché il mio credito ZES 2025 non è ancora disponibile nel cassetto fiscale?
Spesso sentiamo dire: "ho effettuato la rendicontazione e la certificazione, ma non vedo ancora l’importo definitivo assegnato dall’Agenzia delle Entrate".
Le tempistiche di elaborazione da parte dell’Agenzia delle Entrate non sono sempre immediate.
Si consiglia di monitorare con regolarità il proprio cassetto fiscale, in quanto l’Agenzia potrebbe richiedere documentazione integrativa. Tra gli esempi più frequenti di motivi che rallentano l’iter di erogazione rientrano le verifiche sul certificato antimafia o, nel caso di contratti di leasing, la documentazione che attesti la presenza dell’obbligo di riscatto a carico del cliente.
È quindi importante controllare periodicamente la PEC: qualora venga ricevuta una richiesta di integrazione documentale, sarà necessario rispondere tempestivamente per evitare ritardi nell’assegnazione definitiva del credito.
